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Desde hace cuatro años, el mercado inmobiliario ha desafiado toda lógica.

Una pandemia mundial no derrumbó los precios, sino que los disparó a nuevas alturas. El año pasado, las tasas hipotecarias alcanzaron un máximo de 23 años y las ventas se desplomaron. Aun así, los precios de las viviendas siguieron aumentando obstinadamente, creando el mercado inmobiliario más inasequible en generaciones.

Este año ofrece un nuevo giro en la trama: se están construyendo más apartamentos que en cualquier otro momento en medio siglo, lo que entrega a los inquilinos más apartamentos nuevos de los que han visto en décadas.

Entonces, si bien comprar una casa sigue siendo una experiencia exasperante, marcada por precios elevados, tasas de interés elevadas y poco inventario, alquilar un apartamento es cada vez más fácil. Eso significa que, a menos que planees vivir en una casa durante la próxima década, Puede que ahora no sea el mejor momento para comprarlo.

"Este es el peor momento para comprar una casa", dijo Christopher Mayer, profesor de bienes raíces en la Escuela de Negocios de Columbia.

Sí, las tasas hipotecarias han bajado desde su máximo de octubre de casi 8 por ciento, y el inventario ha aumentado a medida que los vendedores regresan al mercado. Pero el panorama general no ha cambiado de manera significativa, y probablemente no lo hará en el corto plazo.

La mayoría de los economistas no esperan que las tasas hipotecarias caigan mucho más este año. La hipoteca promedio a 30 años a tasa fija fue del 6,6 por ciento en la tercera semana de enero, según Freddie Mac. Y mientras optimistas como Selma Hepp, economista jefe de CoreLogic, piensan que las tasas pueden caer por debajo del 6 por ciento para fin de año, pesimistas como Skylar Olsen, economista jefe de Zillow, creen que podrían acercarse nuevamente al 7 por ciento.

Los vientos en contra no son agradables. En diciembre, el número de nuevos listados aumentó un 2 por ciento respecto al año anterior, pero aún así fue casi un 15 por ciento menor que los niveles prepandémicos, según Zillow. En cuanto a los precios, los economistas esperan que se estabilicen más o menos este año. Redfin predice que caerán un 1 por ciento; Freddie Mac, que aumentarán sólo un 2,5 por ciento, la mitad de la tasa de 2023.

Todo esto significa que cualquiera que compre una casa hoy probablemente pagará mucho dinero, a un alto costo de endeudamiento, por un activo que tal vez ya haya alcanzado su punto máximo.

Como dijo Mayer, “en la práctica estás comprando un bien de lujo y no pagará la misma tasa de rendimiento” que otras inversiones.

El mercado de alquiler, sin embargo, luce un poco diferente, al menos durante este año.

Desde 1973, Estados Unidos no había visto tantos apartamentos en construcción (alrededor de 1 millón en todo el país) a la vez. Más de la mitad estarán disponibles este año y casi todos son alquileres.

Muchos de estos desarrollos comenzaron durante la pandemia, cuando los desarrolladores apostaron por un mercado con alquileres en alza, mientras la gente desarraigaba sus vidas y se mudaba. Pero construir un edificio multifamiliar lleva tiempo y estos edificios están entrando en un paisaje diferente. Los inquilinos, exprimidos hasta sus límites financieros, ya no firman tantos contratos de arrendamiento, lo que está aumentando las desocupaciones.

Los alquileres solicitados se mantuvieron básicamente estables el año pasado en todo el país, cayendo casi un 1 por ciento, a una media de $1,379 al mes, según Apartment List. En la ciudad de Nueva York, el alquiler medio solicitado (3500 dólares al mes) aumentó menos del 3 por ciento en noviembre de 2023 respecto al año anterior, lo que marca el aumento más bajo desde agosto de 2021, según StreetEasy.

Pero todavía es una época de costos aplastantes de la vivienda, con alquileres un 19 por ciento más altos que antes de la pandemia, un período que “reinició el mercado a un nivel de precios completamente nuevo”, dijo Igor Popov, economista jefe de Apartment List.

Los costos de la vivienda y la vivienda estuvieron entre los mayores impulsores de la inflación en diciembre de 2023, según la Oficina de Estadísticas Laborales. Y el año pasado, el inquilino típico estaba agobiado por los costosgastando más del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler.

"Los inquilinos necesitan algo de alivio", dijo Bess Freedman, directora ejecutiva de Brown Harris Stevens. “La gente no puede pagar estos precios disparatados. Tienen que tener un hogar”.

Las nuevas viviendas al menos pueden evitar que los alquileres aumenten mucho. Los inquilinos deben esperar ofertas, y los propietarios ofrecen meses de alquiler gratuito, acceso al gimnasio o estacionamiento. (En diciembre de 2023, el 33 por ciento de los listados de alquiler de Zillow incluían concesiones, frente al 27 por ciento en diciembre de 2022).

“Los inquilinos, con un inventario en aumento, finalmente se sentirán más capacitados para negociar alquileres y concesiones” en la ciudad de Nueva York, dijo Kenny Lee, economista de StreetEasy.

Si bien estos nuevos desarrollos se concentran en el Sunbelt y el Medio Oeste, también se pueden ver en otros lugares, incluidos los suburbios y las comunidades rurales, dijo Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. "Esto realmente está ocurriendo en todas partes", dijo.

Pero la fiesta no durará mucho. Las altas tasas de interés han asustado a los desarrolladores en todo el país, agotando el proceso de construcción, y se espera que los inicios de nuevos desarrollos multifamiliares caigan un 20 por ciento en 2024, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. En Nueva York, donde expiró una exención del impuesto a la propiedad, Las presentaciones mensuales para nuevos cimientos, un marcador crítico de nueva construcción, ya estaban bajará un 78 por ciento en 2023 del año anterior, según la Junta de Bienes Raíces de Nueva York.

"Siempre pienso en esto en términos de sequía", dijo Popov. "Es posible que tengas una temporada de lluvias que ayude, pero todavía estás en una sequía".

El año pasado, muchos vendedores potenciales se quedaron quietos, no dispuestos a cambiar las tasas hipotecarias de la era de la pandemia por otras mucho más altas para su próxima casa. Para empeorar las cosas, al país le faltan entre 1,5 millones y 6,5 millones de viviendas nuevas, dependiendo de a quién se le pregunte, porque los promotores no han construido suficientes viviendas desde la crisis de ejecuciones hipotecarias para mantenerse al día con una población en crecimiento.

El resultado: según CoreLogic, se vendieron menos viviendas en 2023 que en cualquier otro momento desde 2014, pero no por falta de demanda. A pesar de las altísimas tasas de interés, la gente todavía quería comprar casas y muchos se encontraron navegando en un mundo desconcertante de guerras de ofertas porque había muy pocas disponibles para comprar.

En octubre de 2023, los precios de las viviendas habían aumentado un 45 por ciento desde el inicio de la pandemia, según el Índice de precios de viviendas Case-Shiller. Si se combina ese crecimiento de precios con el aumento de los costos de endeudamiento, la vivienda es ahora más inasequible que en cualquier otro momento desde 1984, según un informe de noviembre de Intercontinental Exchange, una empresa de datos. En el tercer trimestre de 2023, los costos típicos de ser propietario de una casa (hipoteca, seguro, impuestos a la propiedad) superaron los $2,000 al mes por primera vez en la historia, consumiendo casi el 35 por ciento del salario promedio, según ATTOM, una empresa de análisis de datos. .

Si considera que comprar una casa es una decisión basada únicamente en dólares y centavos, la respuesta no es clara, especialmente para cualquiera que pueda mudarse nuevamente en los próximos años.

"En cierto modo, las matemáticas no tienen sentido", dijo Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, un servicio de listados múltiples para la región del Atlántico Medio.

Las matemáticas ciertamente no tienen sentido para cualquiera que ya sea propietario de una casa con una tasa de interés hipotecario del 3 por ciento. Mudarse de una casa a otra de aproximadamente el mismo valor le costará miles de dólares en pagos de intereses más altos a lo largo de los años.

Los compradores primerizos también se enfrentan a dificultades matemáticas, ya que los alquileres son actualmente bajos en comparación con los pagos de la hipoteca. Compre hoy una casa de 400.000 dólares, con un pago inicial de 80.000 dólares y una hipoteca a 30 años con una tasa de interés del 6,6 por ciento, y solo los pagos de intereses (sin incluir impuestos ni mantenimiento) costarán casi 20.000 dólares el primer año.

Pero supongamos que encuentra un apartamento con un alquiler medio: ¿1.379 dólares al mes? Un año de alquiler le costará $16,550.

Coloque ese pago inicial de $80,000 en un fondo mutuo o en el mercado de valores y probablemente obtendrá una mayor tasa de retorno de su inversión.

"Si invierto el dinero en una casa hoy, dado lo altos que son los precios, realmente estoy diciendo que espero que los precios de las viviendas aumenten mucho", dijo Mayer. "No creo que sea una expectativa realista".

Pero la gente no compra casas de la misma manera que compra acciones.

Una casa no es sólo una inversión: es una fuente de estabilidad y un lugar para vivir la vida y tal vez criar hijos. También existen importantes beneficios fiscales, especialmente si es propietario de la casa durante muchos años.

Un ex alumno del Sr. Mayer se mudaba al Área de la Bahía para buscar un nuevo trabajo y pidió consejo. Dado el precio desorbitado de la vivienda en la zona, el estudiante quería saber si tenía sentido comprarla. La tasa de rendimiento de su inversión no parecía favorable en el corto plazo, pero tenía otros factores que considerar: dónde irían sus hijos a la escuela y encontrar una casa en un vecindario que le gustara, con un viaje manejable.

En otras palabras, tenía que considerar su vida. El señor Mayer le aconsejó que comprara.

Otros compradores y vendedores parecen estar haciendo un cálculo similar. Durante la segunda semana de enero, las solicitudes de hipotecas para la compra de viviendas aumentaron un 9 por ciento respecto a la semana anterior, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Como señaló el Dr. Sturtevant, de Bright MLS, "no siempre se trata de matemáticas".

“Para algunos propietarios, las matemáticas pueden parecer difíciles”, continuó, pero entran en juego otros factores: tal vez necesiten otro dormitorio para una familia en crecimiento, “o necesiten mudarse para estar cerca de un padre anciano o un cambio de trabajo. "

Después de 18 meses completos de altas tasas de interés, los compradores y vendedores pueden decidir hacer un cambio de todos modos, dijo: "Creo que 2024 es el año en que 'la vida sucede'".

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