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Parecía que 2023 sería el año en que Nueva York hiciera algo grande para ayudar a resolver su crisis inmobiliaria.

Mientras los alquileres disparados castigaban a los residentes, el ala progresista del Partido Demócrata se unió en torno a nuevas salvaguardias para los inquilinos. La gobernadora Kathy Hochul, una demócrata centrista, prometió construir más viviendas en los suburbios. La industria inmobiliaria parecía abierta a renovar una codiciada exención fiscal para los promotores inmobiliarios de manera que los nuevos apartamentos fueran más asequibles para alquilar.

En cambio, los legisladores se fueron a casa sin hacer gran cosa.

Ahora, los líderes estatales harán otro intento. La sesión legislativa de 2024, que comenzará el miércoles, pondrá a prueba nuevamente la voluntad del estado de Nueva York de abordar uno de sus problemas más debilitantes.

El contexto de este año es, en cierto modo, peor que en 2023. Una oleada de inmigrantes que llegan a la ciudad de Nueva York ha abrumado su sistema de refugios para personas sin hogar. Las altas tasas de interés y el vencimiento de la exención fiscal, conocida como 421a, han ralentizado la construcción de apartamentos, amenazando con profundizar la escasez de viviendas en la ciudad. Los alquileres y los precios de las viviendas siguen estando entre los más altos del país, lo que complica la vida cotidiana de los neoyorquinos de ingresos más bajos y aleja a la clase media en masa.

Sin embargo, entrevistas con funcionarios estatales y municipales, expertos en vivienda y defensores sugieren que las posibilidades de un acuerdo importante en Albany son, en el mejor de los casos, mixtas.

Por un lado, existe una sensación cada vez mayor de que los funcionarios estatales intentaron hacer demasiado y demasiado rápido en 2023. Años de campañas y minuciosa construcción de coaliciones precedieron a grandes cambios de políticas en otros estados como California y Massachusetts.

Pero en Nueva York, el poderoso lobby de la industria inmobiliaria y el influyente movimiento por los derechos de los inquilinos, respaldado por un envalentonado grupo de legisladores progresistas, todavía están enfrentados. Sin una resolución sobre la protección de los nuevos inquilinos en particular, un paquete de vivienda más amplio sigue estando fuera de alcance.

Hochul ha dicho que no reintroducirá su ambicioso plan de vivienda en 2024 debido a la resistencia de la Legislatura estatal, especialmente porque los demócratas esperan recuperar influencia en los suburbios antes de las elecciones de noviembre.

La mayoría está de acuerdo en que cualquier solución duradera a la crisis inmobiliaria debe pasar finalmente por el gobierno estatal. Pero parece haber pocos defensores dispuestos a abordar un tema plagado de trampas políticas, y no está claro si sucederá algo y cómo.

Si el gobernador da un paso atrás, “¿quién lidera esta discusión a través del complejo desierto del compromiso?” dijo Alicia Glen, fundadora y directora general de MSquared, una empresa de desarrollo.

Antes de que Hochul se convirtiera en gobernadora, los líderes políticos de Albany normalmente centraban los esfuerzos de reforma habitacional en la ciudad de Nueva York, el lugar donde la crisis inmobiliaria inevitablemente recibe la mayor atención.

Pero el año pasado, el gobernador decidió que una solución más profunda necesitaba un enfoque más amplio. Para que Nueva York alguna vez solucionara su escasez de viviendas, el estado necesitaba obligar a los suburbios alrededor de la ciudad de Nueva York a permitir más viviendas, como lo habían hecho California y Massachusetts, dijo Hochul.

Sin embargo, al hacerlo, otro partido influyente entró en escena: los suburbios ricos y políticamente poderosos de Long Island y el condado de Westchester, donde la resistencia a las viviendas más densas que proponía el gobernador era fuerte.

En otros estados, se necesitaron años (y a veces décadas) para formar coaliciones políticas que pudieran superar la resistencia suburbana. El año pasado, rápidamente quedó claro que Hochul “no había formado una coalición”, dijo Cea Weaver, coordinadora de campaña de Housing Justice for All, que apoya a los inquilinos.

Jessica Katz, ex directora de vivienda durante el gobierno del alcalde Eric Adams, apoyó el esfuerzo de la Sra. Hochul y participó en las negociaciones en Albany. “Teníamos la esperanza de poder hacerlo desde el principio”, dijo. "Pero la historia nos enseña que estas cosas tardan un momento en ganar fuerza".

Siendo la pieza central de la agenda de vivienda de Hochul, los mandatos de vivienda suburbana, al carecer de apoyo legislativo, los sacó de la mezcla.

Al mismo tiempo, las facciones de inquilinos y propietarios también estaban en un punto muerto sobre un proyecto de ley de “desalojo por buena causa” que protegería a los inquilinos de fuertes aumentos de alquiler y les daría derecho a renovar sus contratos de arrendamiento. La industria inmobiliaria, que ha realizado grandes donaciones a las campañas de Hochul, se opuso al proyecto de ley. El grupo progresista sólo apoyaría un plan de vivienda que lo incluyera.

Entonces nadie consiguió lo que quería.

Hochul se negó a hacer comentarios, pero su oficina señaló un discurso que pronunció en noviembre en la Universidad de Nueva York, donde dijo que hizo “un gran intento pero no obtuve ayuda”.

"Pero, si alguien me conoce, siempre hay otra temporada", dijo, y agregó: "Daré un paso adelante de nuevo, atemperada por la realidad de que están sucediendo muchas cosas, incluida una elección este año para nuestra Legislatura, por lo que eso cambia el enfoque para nuestros miembros”.

Andrea Stewart-Cousins, líder de la mayoría del Senado estatal, no respondió a las solicitudes de comentarios. Michael Whyland, portavoz de Carl Heastie, presidente de la Asamblea Estatal, dijo en un correo electrónico que “depende de todos los sectores unirse” para abordar la crisis inmobiliaria de Nueva York.

El hecho de que el estado no aprobara un plan de vivienda el año pasado generó críticas y consternación generalizadas, pero los defensores de la vivienda y otros señalaron que, por lo general, han sido los funcionarios de la ciudad de Nueva York quienes han iniciado el cambio, no los líderes estatales.

“La política de vivienda generalmente se origina en la ciudad y luego se abre camino a través de Albany”, dijo Glen, quien fue vicealcaldesa de vivienda y desarrollo económico durante el gobierno del alcalde Bill de Blasio y ayudó a negociar entre la ciudad y el estado durante su mandato. .

"Esto fue una especie de inversión, en la que el Estado tomaba la iniciativa", añadió.

Muchos defensores de la vivienda sintieron que el alcalde Adams podría haber hecho más para tratar de negociar un acuerdo de vivienda y que otras cuestiones, como la justicia penal, estaban recibiendo más atención.

Adams pidió públicamente una renovación del incentivo fiscal y ayuda para convertir edificios de oficinas vacíos en viviendas, y ayudó a impulsar proyectos de ley para ayudar a los residentes de viviendas públicas. A nivel de ciudad, él es abogando por nuevas reglas para permitir el desarrollo sobre zonas comerciales y cerca de estaciones de metro y en otros lugares dentro de los límites de la ciudad, aunque ha dicho que incluso esos necesitarían nuevos incentivos fiscales estatales para alcanzar su potencial.

Más recientemente, sin embargo, ha sido más ruidoso al pedir a Albany que llegue a un acuerdo inmobiliario. El alcalde, que anteriormente había expresado reservas sobre el desalojo por buena causa, señaló que podría estar más abierto a ello.

"Necesitamos llegar a una resolución", dijo el mes pasado. “Una parte de esa resolución es sentarse y proponer protecciones para los inquilinos. Estoy abierto a esa conversación porque creo en la protección de los inquilinos”.

A medida que los legisladores progresistas de la ciudad redoblan sus esfuerzos para aprobar un proyecto de ley de desalojo por buena causa, muchos han señalado que están más dispuestos a llegar a un acuerdo este año y que estarían abiertos a combinar dicho proyecto de ley con una nueva exención fiscal para los desarrolladores. El senador estatal Michael Gianaris, líder adjunto de la mayoría demócrata, dijo que él y sus colegas estaban abiertos a una discusión con la Sra. Hochul “para promulgar protecciones reales para los inquilinos, además de construir viviendas asequibles adicionales”.

La gobernadora todavía está averiguando cómo planea abordar la vivienda en la próxima sesión. Existe una compensación, dijo su oficina: ¿respaldar un acuerdo que intercambie protecciones para los inquilinos por incentivos fiscales socavaría el impulso para un enfoque más amplio y transformador de la vivienda?

En una conferencia de prensa el martes, Hochul dijo que tenía “esperanzas de que la Legislatura vuelva a trabajar con nosotros para centrarse en el suministro”. Pero su oficina también confirmó que este año no perseguiría sus proyectos de ley de crecimiento suburbano.

Y parece poco probable que la industria inmobiliaria ceda en su oposición al desalojo por buena causa.

Los funcionarios de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York, el brazo de lobby de la industria, dijeron que no habían visto una propuesta que pareciera viable. James Whelan, presidente de REBNY, dijo en un comunicado que la organización esperaba que el estado abordara el retraso en la producción de viviendas este año "con políticas basadas en datos que reviertan estas tendencias".

Incluso algunos de los más firmes partidarios de las iniciativas de vivienda más amplias de Hochul admiten que podría requerir un esfuerzo de varios años completarlas todas. Annemarie Gray, directora ejecutiva de Open New York, una organización sin fines de lucro que apoya el desarrollo de viviendas, dijo que las medidas más pequeñas a favor del crecimiento que “amplíen las coaliciones y el impulso hacia reformas más amplias” tenían más sentido ahora.

Los partidarios del gobernador señalan que ya ha habido algo de ese movimiento incremental: el gobernador firmó un proyecto de ley para ayudar a rehabilitar viviendas asequibles, por ejemplo, y ayudó a dirigir dinero a los residentes de viviendas públicas que enfrentan deudas de alquiler debido a la pandemia de coronavirus.

También tomó acciones ejecutivas. que no requirió la aprobación de la Legislatura, incluido uno que proporcionó incentivos de desarrollo similares al caducado 421a para algunos proyectos de la ciudad ya en marcha. A mediados de diciembre, la agencia de desarrollo económico de Nueva York había recibido 19 solicitudes que cubrían hasta 5.500 unidades, incluidas 1.400 consideradas asequibles, dijeron funcionarios estatales.

La Sra. Gray dijo que 2023 fue el primer año en décadas en que los políticos estatales debatieron seriamente “reformas a favor de la vivienda con responsabilidad real”.

“Ese impulso es un gran paso en comparación con el nivel de conversación hace dos años”, dijo.

Gracia Ashford contribuyó con informes.

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