¿La ola de construcciones que remodeló el horizonte de Manhattan? Se acabó.

El auge de la construcción de oficinas en Manhattan ha terminado.

Sólo se están construyendo tres grandes torres de oficinas, de más de 500.000 pies cuadrados, en toda la ciudad de Nueva York, y se espera que dos de ellas se inauguren en 2024 o 2025 y no se proyecta construir nada más durante años. Normalmente, un puñado de sitios de ese tamaño estarían en varias etapas de construcción, y al menos uno se abre cada año desde 2018, según JLL, una empresa de servicios inmobiliarios.

Casi 20 grandes edificios de oficinas que los desarrolladores han propuesto, incluida la torre final cerca de la zona cero, aún no han comenzado a construirse. Muchos están en espera indefinida mientras los desarrolladores enfrentan numerosos desafíos.

Los crecientes costos de construcción y las tasas de interés han elevado significativamente el precio de la construcción. Los bancos son cada vez más reacios a financiar tales construcciones mientras que Manhattan tiene un número récord de oficinas vacantes. Y hay pocos inquilinos grandes, que los prestamistas exigen que estén alineados antes de que se pueda construir una nueva oficina, y que buscan activamente mudarse.

Como resultado, Manhattan está entrando en su sequía de construcción de oficinas más importante desde después. La crisis de ahorro y préstamo a finales de los 80 y principios de los 90.. Los desarrolladores ahora admiten que la próxima ola de grandes torres de oficinas podría no abrirse hasta principios de la década de 2030, si no más tarde.

"Es difícil justificar poner una pala en la tierra cuando los fundamentos de la oferta y la demanda están fuera de control", dijo James Millon, presidente de CBRE, una firma de servicios inmobiliarios que ayuda a los desarrolladores a obtener capital.

En una ciudad que normalmente está llena de grúas, la actual pausa en los nuevos proyectos de oficinas señala el final de una ola de construcción de un cuarto de siglo que resultó en torres de vidrio y acero que remodelaron el horizonte de Manhattan y se llenaron de empresas en crecimiento, especialmente en el sector tecnológico.

La pausa contrasta con otras metrópolis, incluyendo Londres, donde la demanda de nuevos espacios de oficinas sigue siendo relativamente sólida. Recientemente se aprobó la construcción de diez edificios en el distrito financiero de Londres, incluido el que sería el más alto de la zona.

Sin embargo, en la ciudad de Nueva York, los desarrolladores de oficiales todavía se están recuperando del doble golpe. El impacto inicial de la pandemia trastocó la cultura laboral corporativa, lo que llevó a muchas empresas a reducir su huella debido al trabajo remoto. Luego vino la réplica del aumento vertiginoso de las tasas de interés: kriptonita para una industria basada en la deuda.

Lo más importante es que la pausa podría ser un lastre para el presupuesto de la ciudad durante una época de austeridad financiera. Los edificios de oficinas tienen una enorme influencia en la ciudad: aumentan considerablemente el valor del terreno en el que se asientan y representan una quinta parte de todos los impuestos a la propiedad recaudados anualmente por la ciudad de Nueva York, que depende en gran medida de los impuestos a la propiedad para financiar los servicios básicos.

El costo de construir los edificios de oficinas más grandes puede superar fácilmente los 3.000 millones de dólares y su finalización lleva años, lo que crea miles de puestos de trabajo en el camino. En los años previos a la pandemia, el gasto en construcción en la ciudad de Nueva York en proyectos no residenciales, incluidas oficinas, promedió alrededor de $21 mil millones al año. según el Congreso de Construcción de Nueva Yorkun grupo comercial para empresas constructoras e inmobiliarias.

En una ceremonia celebrada el mes pasado para celebrar la instalación final de la viga de acero en el nuevo edificio JPMorgan Chase, el alcalde Eric Adams comparó este período con la inauguración del Empire State Building durante la Gran Depresión. Ese edificio fue una de las últimas oficinas importantes en abrir antes de una pausa que duró dos décadas.

Desde el año 2000, se han abierto más de 52 millones de pies cuadrados de oficinas en Manhattan, según CBRE. Un barrio entero se alzaba sobre los patios de ferrocarril en el lado oeste; el edificio más alto del hemisferio occidental, el One World Trade Center, surgió en el centro; y los rascacielos se elevaban cerca de Grand Central Terminal.

Pero hoy la historia es muy diferente. A finales de noviembre, casi el 18 por ciento de todo el espacio de oficinas en Manhattan estaba disponible para arrendamiento, la tasa más alta desde que Colliers, una firma de corretaje de bienes raíces, comenzó a rastrearlo en 2000. Por sí solo, el espacio disponible podría llenar 27 One World Centros comerciales.

Los corredores dicen que una franja de ese espacio se concentra en edificios de oficinas más antiguos, construidos justo antes y después de la Segunda Guerra Mundial, que la mayoría de las empresas consideran obsoletos.

"Uno de los mayores problemas que hemos tenido en la ciudad, y es como si nunca se hubiera notado, es la antigüedad del stock de oficinas", dijo Mary Ann Tighe, una destacada corredora que es directora ejecutiva de New Región de los tres estados de York de CBRE.

Tighe dijo que los funcionarios electos, que se han vuelto cada vez más hostiles hacia la industria inmobiliaria, deben fomentar el desarrollo de oficinas. “Tenemos que seguir reinvirtiendo y hay que ponérselo fácil a la gente”, dijo.

Pero la senadora estatal Liz Krueger, demócrata de Manhattan, dijo que la pregunta más apremiante sobre las oficinas de Manhattan no es cuándo se construirá la próxima sino qué pasará con todo el espacio vacío, incluido cómo lograr que más trabajadores regresen a sus escritorios. “La discusión opuesta toma la iniciativa”, dijo. "¿Cómo hacemos la transición del excedente de oficinas a residencial?"

A pesar de los vientos en contra, muchos desarrolladores de oficinas todavía están ansiosos por construir la próxima torre superalta. Creen que la pandemia ha acelerado el llamado vuelo hacia la calidad: las empresas se actualizan a las mejores y más modernas oficinas.

Señalan el nuevo edificio JPMorgan Chase en Park Avenue y One Vanderbilt, la torre de 1,401 pies de altura junto a Grand Central Terminal que se inauguró en 2020. One Vanderbilt está arrendado en más del 99 por ciento, y algunos inquilinos pagan $ 150 por pie cuadrado y más.

"Cuando JPMorgan construya esta nueva sede, los competidores de JPMorgan también querrán estar en ese tipo de espacio", dijo Scott Rechler, director ejecutivo de RXR, una empresa de bienes raíces.

RXR ha propuesto uno de los edificios de oficinas más grandes que aún no ha comenzado a construirse, en 175 Park Avenue, en el sitio de un hotel Grand Hyatt en Midtown Manhattan. Rechler espera comenzar la construcción el próximo año, pero la torre necesita un inquilino ancla, una gran empresa que podría comprometerse a arrendar alrededor de una cuarta parte de ella, lo que sería aproximadamente 500.000 pies cuadrados.

Otro desarrollador, Silverstein Properties, ha estado buscando aproximadamente 15 años para un inquilino ancla del 2 World Trade Center en el Bajo Manhattan. También está esperando BXP, el fideicomiso de inversión en bienes raíces anteriormente conocido como Boston Properties, que planea construir una torre de aproximadamente 900,000 pies cuadrados en Madison Avenue.

Un puñado de edificios de oficinas significativamente más pequeños en Manhattan, que en su mayoría tienen entre 15 y 25 pisos de altura, se están construyendo sin inquilinos ya alineados. Los analistas inmobiliarios dicen que esos edificios conllevan mucho menos riesgo para los prestamistas y no enfrentan los mismos obstáculos que los grandes desarrollos.

Cuando termine la sequía de construcción, seguirán los alquileres e ingresos más altos que cualquier desarrollador de oficinas haya recaudado en la ciudad de Nueva York, según analistas y corredores.

A finales de noviembre, el alquiler promedio solicitado por espacios de oficinas en Manhattan era de 75 dólares por pie cuadrado. Con tasas de interés más altas y mayores costos de construcción, los desarrolladores tendrían que cobrar entre $ 200 y $ 300 por pie cuadrado para que un futuro rascacielos de oficinas tenga sentido financiero, dijeron.

"Hay un puñado de edificios trofeo en Nueva York que pueden obtener ese tipo de alquileres", dijo Millon de CBRE. "Pero el espacio es limitado: tendrás que derribar algo para volver a subir".